Pirkimo-pardavimo sutartis: Teisiniai saugikliai ir preliminaraus susitarimo svarba

Teisinis pagrindas: nuo ko prasideda saugus sandoris?

Kaip NT pardavimų ekspertas, dažnai pastebiu, kad sėkmingas būsto pardavimas reikalauja išmanymo ir gero starto. Nekilnojamojo turto pirkimas-pardavimas yra sudėtingas procesas, kuriame klaida gali kainuoti ne tik dešimtis tūkstančių eurų, bet ir ramybę metams į priekį. Dažniausiai procesas prasideda nuo preliminarios sutarties pasirašymo, kuri tampa pamatiniu dokumentu abiejų šalių įsipareigojimams užfiksuoti.

Kas yra preliminari sutartis ir kokią galią ji turi?

Preliminari sutartis (pagal LR Civilinį kodeksą) yra šalių susitarimas, kuriuo jos įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį nustatytomis sąlygomis. Šis dokumentas turi būti sudaromas raštu. Nors jo nebūtina tvirtinti pas notarą, jis turi visišką teisinę galią teisme, jei kyla ginčų.

Svarbu suprasti, kad ši sutartis neperleidžia nuosavybės teisių. Ji tik užrakina turtą pirkėjui ir nustato aiškų laikotarpį, per kurį pirkėjas turi gauti finansavimą (pvz., iš banko), o pardavėjas – surinkti visus reikiamus dokumentus (Registrų centro pažymas, energetinius sertifikatus ir kt.).

Esminiai saugikliai, kuriuos pirkėjas Privalo įrašyti:

• Finansavimo gavimo sąlyga: įrašykite punktą, kad jei bankas nesuteikia kredito per nustatytą laiką (dėl nuo pirkėjo nepriklausančių priežasčių), sutartis nutraukiama ir avansas grąžinamas be jokių baudų.
• Turto techninė būklė: užfiksuokite, kad pardavėjas garantuoja, jog turtas neturi paslėptų defektų, komunikacijos veikia, o stogas nepraleidžia drėgmės. Taip pat verta nurodyti, kokie baldai ar buitinė technika lieka.
• Bendra nuosavybė ir sutikimai: jei turtas įgytas santuokoje, būtina numatyti kito sutuoktinio raštišką sutikimą jau pradinėje stadijoje, kad sandoris neistrigtų pas notarą.

Baudų ir avanso mechanizmas: kaip tai veikia?

Sutartyje visada numatomas avansas (dažnai apie 10% kainos). Teisiškai galioja taisyklė: jei pirkėjas persigalvoja be svarios priežasties – avansas lieka pardavėjui. Jei parduoti atsisako pardavėjas – jis privalo pirkėjui grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti tokio paties dydžio baudą (tai vadinama bauda dvigubai).

Notarinis tvirtinimas ir galutinis atsiskaitymas

Galutinė pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma tik pas notarą. Notaras patikrina, ar turtas nėra areštuotas, ar nėra skolų bendrijai. Atsiskaitymas dažniausiai vyksta per bankinį pavedimą sandorio dieną arba naudojant saugią depozitinę sąskaitą. Kreipkitės prieš pasirašant sutartį – peržiūrėsiu kiekvieną punktą jūsų saugumui.

Sužinokite daugiau apie mano taikomą NT pardavimo strategiją čia.